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| 圖一、《經濟學人》報導截圖 |
我一早斷定香港樓市從此收檔，進入反覆波動但總體向下的大結局，現在得到《經濟學人》推斷。
我很早和讀者講清楚，分析香港樓市，有兩大要素：投資價值與使用價值。投資價值是財富增值能力，這需要穩定的法治、良好的地緣政治和需求持續增長。使用價值是最終支撐投資價值的，因為樓房地產炒到多貴也好，最終要需求來埋單招數，或分期付款埋單找數。持續需求樓房地產，必須工商繁榮和人口增長（包括會買樓的外來移民增長）。這兩個要素，都已經走到盡頭，而且下跌無下限！
祖國經濟禍不單行，難以分心來照顧香港。十一月廿九日，超過八十間企業與港府簽定「北部都會區」發展意向，但當中不足一半承諾實質投資，總數約港幣一千億。同日，港府公布截至十月底財政儲備跌至五千七百億左右，再創新低。
十一月底《經濟學人》發文分析，香港樓市自從二〇二一年以來，樓價下跌了四分之一，寫字樓租金跌了四成，滯銷的單位是二十五年來新高。防疫三年，在家工作成為潮流，加上樓宇貸款高息，寫字樓需求下跌，這是全球趨勢。香港的特殊環境，是港幣與美元掛鉤，大陸買家覺得貴，此外是地緣政治緊張，很少CEO會在香港山頂買樓。樓宇撤辣之後交投上升，樓價也回穩，但這不是長期趨勢。香港嚴酷的國安法嚇走投資者加上香港融入國家發展大局，香港失去經濟自主性，均損害香港形象，香港的前景模糊黯淡。香港的支柱產業搖搖欲墜，今年九個月以來的市場集資只是二〇一八年的三成而已。勞動力近年減少了二十萬人，香港的生育率幾乎是全球最低，到二〇四〇年，香港將有三分之一的人口是六十五歲以上。結論是香港樓市目前面對的是結構性困境，而不是週期性升跌那麼簡單。
港府推出簽證計劃吸引內地人移民香港，期望他們會購買豪宅，又是否可行？數據公司Altrata的《二〇二四年億萬富豪人口普查》（2024 Billionaire Census）指出，香港僅次於紐約，億萬富豪人數全球排名第二，共有一百零七人的身家達十億美元，按年減少五人。不過，報告亦提到，中國經濟疲弱、內房低迷、地方債務危機以及資本市場表現欠佳，拖累亞洲億萬富豪數目和總資產下跌；中國億萬富豪人數更暴減14.8%至三百零四人，連續兩年錄得最大跌幅。
一年將盡，貧道在今年運程書分析過春牛圖詩句「和風露雨及時行」，呼籲大家不要蹉跎光陰，有錢盡快搵；事實證明，愈接近年底，無論國際大氣候還是區域小氣候，包括樓市、股市都充滿變數；中共九月起連番出招救市，效果有目共睹：泥牛入海，消失無踪。再次證實，香港的命格由於火旺而忌火，二〇二四年起進入二十年九紫離火運，不單沒有沾到好處，還要蝕老本。未來大勢與個人部署分析，敬請留意《二〇二五乙巳蛇年開運》。
Source: 陳雲
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